Библиотека юриста


Главная » Статьи » Жилищное право » Налог при сделках с недвижимостью

Налог на дарение квартиры (дома)

Ни для кого не является секретом тот факт, что позволить себе преподнести в качестве подарка квартиру или любую другую недвижимость, может далеко не каждый человек. Как правило, такие подарки дарят, и то в самых редких случаях, друг другу близкие родственники. Между тем, вроде бы обычный процесс дарения оказывается совсем непростым на деле.

Дарение – это весьма сложный с юридической точки зрения процесс, который требует особого подхода. Ведь, естественно, устной договоренности о передаче собственности будет совсем недостаточно для ее закрепления. Если Вы хотите преподнести в качестве подарка какую-либо недвижимость, вы в обязательном порядке должны будете заключить договор дарения, в соответствии с которым, вы передадите принадлежащее вам имущество другому человеку.

Процесс дарения сам под себе подразумевает совершенно безвозмездный процесс, и именно поэтому в договоре, как правило, никаких обязательств между двумя сторонами, не указывается. В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, существует целый ряд лиц, которые не могут принимать участие в дарении недвижимости. К ним можно отнести детей, не достигших 14-летнего возраста и недееспособных личностей.
Безусловно, в нашей стране существует и налог на дарение квартиры, собственно, как и налог на дарение недвижимости (любой).

Оформление сделки дарения.

Порядок оформления дарения недвижимости закреплен в Гражданском Кодексе нашей страны. При этом обязательно нужно зарегистрировать саму сделку вместе с правами собственности человека, которому будет преподноситься столь ценный подарок. 

На сегодняшний день налог на дарение недвижимости составляет тринадцать процентов от рыночной стоимости предоставляемого в непосредственный дар, имущества. Хотя, совсем недавно в нашем законодательстве было закреплено то, что человек освобождается от уплаты налога в том случае, когда дарящий и одаряемый находятся в семейных отношениях, либо имеют какие-либо родственные связи друг с другом.

Дарение квартиры: на первый взгляд, вполне обычная процедура, часто практикуемая среди родственников. Если рассматривать дарение с точки зрения действующего законодательства, то оно представляет из себя довольно сложную юридическую процедуру, требующую очень ответственного и профессионального подхода при ее оформлении.

Дарение, в том числе и дарение недвижимости, предполагает передачу собственности, осуществляемую на безвозмездной основе и в добровольном порядке. Согласно действующему гражданскому законодательству, в процессе дарения не должны присутствовать какие либо денежные операции между обеими сторонами.

Между тем, не следует забывать о том, что существует налог на дарение квартиры или любой другой собственности: жилых домов, дач, садовых домиков, автомобилей, мотоциклов, моторных лодок, катеров, яхт, других транспортных средств, предметов антиквариата и искусства, ювелирных изделий, других изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, лом таких изделий, паенакопления в жилищно - строительных, гаражно - строительных и дачно - строительных кооперативах, сумм, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средств на именных приватизационных счетах физических лиц, стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютных ценностей и ценных бумаг в их стоимостном выражении.

Плательщиками, с которых в таких случаях взимается налог на дарение недвижимости и любого другого имущества, оговоренного действующим законодательством, являются лица, к которым в процессе дарения или наследования и перешло право собственности.

Дарение квартир, находящихся в общей долевой или совместной собственности .

Существуют некоторые отличия процедур дарения квартир, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Собственник доли квартиры, если она находится в долевой собственности, вправе подарить ее, не заручаясь, при этом, ничьим согласием. В тех случаях, когда квартира является общей собственностью, то для ее дарения необходимо получение согласия от всех, кто является ее собственниками по документам. Такое же согласие необходимо получить и от супруга или супруги, если владение квартирой осуществляется совместно — обоими супругами.

Налог на дарение квартиры: ставки и порядок начисления

Если гражданину подарили квартиру, то он получил доход в виде полной стоимости подарка, поэтому подаренная квартира облагается подоходным налогом, который в этом случае равен 13% от ее стоимости.

Если дарится не вся квартира, а только ее часть, т.е. доля, то и на нее действует та же самая налоговая ставка в 13% с учетом размера подаренной доли (Письмо Минфина РФ от 30.04.2014 № 03-04-05/20685).

По закону налог при дарении квартиры должен оплатить одаряемый.

Ставка налога в 13% составит, если одаряемый является резидентом Российской Федерации , иначе размер налога по договору дарения будет доходить до 30%. Наличие гражданства у человека не значит, что он является резидентом страны, т.к. резиденция субъекта определяется только временем пребывания на её территории. Резидентоми РФ могут считаться граждане, которые фактически находятся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Налог начисляется на одаряемого только после официального оформления договора дарения и его регистрации в УФРС (Регистрационной палате) или у нотариуса, а именно в течение 2-х недель, после того как налоговая инспекция получит все необходимые документы от УФРС или нотариуса.

Если же одаряемый живет за границей, то он обязан оплатить налог до получения документов о переходе квартиры в его собственность, т.е. до получения свидетельства о государственной регистрации и договора дарения.

Важно знать: для пенсионеров не предусмотрено каких-либо льгот по уплате налога, поэтому если квартира дарится пенсионеру, он обязан заплатить все те же 13%.

Порядок оплаты налога

После регистрации договора дарения и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, одаряемый должен до 30 апреля следующего года после сделки посетить налоговую инспекцию для заполнения и представления налоговой декларации о доходах за прошедший учетный период.

Если одаряемый до 30 апреля не подаст декларацию, то придет уведомление от налоговой. Штраф за несвоевременную подачу декларации – от 100 рублей. Оплатить налог нужно до 15 июля следующего года после сделки дарения, иначе наложат штраф в размере 20% от суммы налога, 40% штрафа – если не оплатили умышленно.

Порядок оплаты:

  1. Одаряемый должен посетить налоговую инспекцию по месту жительства и представить следующие документы:
    • паспорт РФ;
    • свидетельство (на сегодняшний день выписку из ЕГРП) о праве собственности на квартиру ;
    • договор дарения;
    • акт приема-передачи квартиры, если же у его нет, то достаточно договора дарения;

    Заполнить налоговую декларацию о доходах за прошедший учетный период. Декларацию можно взять и заполнить там же в налоговой инспекции.

  2. Затем, после того как налоговая инспекция подсчитает сумму налога и одаряемому пришлют уведомление о расчете налога и квитанцию. Срок, до какого нужно оплатить налог по квитанции указан в уведомлении.
  3. Квитанцию с суммой налога оплатить в отделении любого банка.

С какой цены считать налог на подаренную квартиру?

Этот вопрос вообще не как не урегулирован. В письме Минфина от 06.04.2007 N 03-04-07-01/48 указано, что если дарителем является физическое лицо, налоговая база рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество и имущественные права. В письме же ФНС России от 08.02.2007 N 04-2-03/11 указано, что в целях определения налоговой базы налогоплательщиком используется договорная стоимость даримого недвижимого имущества.

При этом налоговые органы вправе с учетом положений п. п. 2 - 11 ст. 40 НК РФ проверить правильность применения договорной стоимости такого имущества. Однако реквизит "договорная цена" при заключении договора дарения между физическими лицами не является обязательным по гражданскому законодательству, поэтому данный показатель не всегда можно использовать на практике.

А п. 2 ст. 40 НК РФ предоставляет налоговым органам право контролировать уровень цен лишь в определенных законом случаях. Рассматриваемая ситуация не подпадает под критерии, установленные названным пунктом. Итого, идеальный вариант, (мое мнение) – прописываете в договоре дарения «договорную цену» равную стоимости по оценки БТИ и с этой суммы считаете налог.

Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Кроме того, стоит отметить, что некоторые юристы считают, что дарение квартиры в принципе не облагается НДФЛ. Правда я судебной практики подтверждающий такую позицию не видел, поэтому рекомендовать так подходить к вопросу не советую.

Так, в статье юриста А. Смирнова опубликованной в "Клуб главных бухгалтеров", 2011, N 3 (и находящейся в правовой базе «КонсультантПлюс») излагается такая позиция: Физические лица могут не платить НДФЛ с любого дара, полученного не от родственника. В том числе и со стоимости квартиры. Причина тому - ошибки, допущенные законодателем при установлении в Налоговом кодексе правил уплаты налога на доходы физических лиц.

Первая ошибка заключается в том, что объектом обложения НДФЛ ст. 209 НК РФ признает доходы, полученные в РФ и за ее пределами. А ст. 208 Кодекса приводит перечень таких доходов. Прямо доходы в виде дара в ней не названы. Не подходят такие доходы и под определения иных доходов, полученных от деятельности в РФ (пп. 10 п. 1 ст. 208 НК РФ). Ведь получение дара сложно назвать деятельностью. Из этого следует, что имущество, полученное в порядке дарения, в принципе не является объектом обложения НДФЛ.

Но этим законодатели не ограничились, совершив и еще одну ошибку. Дело в том, что налоговая инспекция может настаивать, что квартира, полученная по договору дарения, является для одаряемого доходом в натуральной форме. Но правила определения налоговой базы для этих случаев, зафиксированные в п. 1 ст. 211 Налогового кодекса, рассчитаны только на случаи получения дохода в натуральной форме физическим лицом от организации или предпринимателя. Ни в ст. 211 Налогового кодекса ни в других статьях гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса, не зафиксированы правила определения налоговой базы для случаев получения дохода в натуральной форме одним физическим лицом от другого физического лица.

Поэтому даже если согласиться, что при получении по договору дарения квартиры у одаряемого возникает облагаемый доход, то определить сумму налога все равно невозможно.
А значит, налог уплачивать не нужно - таково правило ст. 17 Налогового кодекса.

Некоторые ошибки, совершаемые при заключении договора о дарении

Существует ошибочное мнение, что если составить договор на дарение квартиры в простой письменной форме, не заверяя его у нотариуса, то можно избежать необходимости оплачивать налог на дарение квартиры или любой другой недвижимости. Конечно, в таких случаях, налоговая инспекция не получает сведений от нотариальной конторы, но сам факт того, что даритель должен оплатить налог на дарение, никто не отменяет.

Поступая таким образом, даритель не избавляется от необходимости оплаты налога, как это думают многие, а скрывает информацию от налоговых органов, которую он, по сути, должен предоставлять в добровольном порядке в налоговые органы, ежегодно, в срок до 30 апреля. Понятно, что в случае выявления такого факта, налоговый орган не только взыщет сам налог на дарение квартиры, не уплаченный своевременно, но и начислить пени и штраф, размеры которого будут напрямую зависеть от срока, в течение которого существует имеющаяся задолженность.

Отдельные случаи, когда договор дарения может быть отменен

В действующем законодательстве РФ оговаривается ряд случаев, когда даритель может отказаться от договора дарения и отменить сам факт такого дарения квартиры или любой другой недвижимости. Отказаться от договора дарения, к примеру, даритель может в том случае, если ухудшилось его состояние здоровья, а также семейное и имущественное положение.

Дарение недвижимости в таких случаях может привести к еще большему ухудшению уровня жизни дарителя, что, естественно, он не мог предусмотреть, когда составлял договор дарения. Отменить договор дарения можно и в тех случаях, когда одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, а также тогда, когда одаряемый обращается с недвижимостью так, что может привести к ее порче или полной утрате.

Вопросы, часто возникающие при дарении недвижимости

Многих, кто собирается подарить квартиру или другой объект недвижимости своим родным детям, интересует вопрос относительно того, необходимо ли будет, в таких случаях, оплачивать налог на дарение квартиры. Согласно действующему законодательству, налог в таких случаях (дарение ближайшим родственникам) оплачивать не требуется. В тех случаях, когда недвижимость дарят не ближайшим родственникам, ставка налога будет составлять 13% от стоимости объекта недвижимости.

Вопрос подобного содержания часто относят к ситуациям, когда дарение происходит между бабушками, дедушками и их внуками. В Семейном кодексе РФ под ближайшими родственниками, кроме родных родителей и детей, понимаются также супруги, бабушки, дедушки и их внуки, усыновители и усыновленные, неполнородные братья и сестры. Соответственно, факты дарения, в которых участвуют такие родственники, не подлежат налогообложению.

Как можно избежать уплаты налога

Чтобы избежать налога при дарении квартиры не от близкого родственника, можно оформить сделку купли-продажи (без фактической передачи денег за квартиру), где даритель будет выступать как бы в роли продавца, а одаряемый в роли покупателя. В этом случае важно, что если у дарителя (продавца) квартира в собственности более 3-х лет, то налог ему платить не надо. А если менее 3-х лет, то налоговая ставка составляет 13% от суммы свыше 1 млн. руб. (указывается в договоре).

Например, в договоре купли-продажи указана стоимость недвижимости в 3 млн рублей, то налог облагается только на 2 млн. Из этого следует, что налоговая ставка при купли-продажи квартиры меньше налога при дарении.

Необходимо учесть, что налог при сделке купли-продажи необходимо платить продавцу (дарителю). Поэтому в его интересах, чтобы налог за него заплатил якобы покупатель (одаряемый).

Для оформления такой сделки необходимо оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в УФРС.

 

Категория: Налог при сделках с недвижимостью | Автор: Евгений Деев (19.08.2013) | Просмотров: 1586