Квартиры с детьми: говорим на чистоту о подводных камнях приватизации

Дети и недвижимое имущество – довольно сложный и неоднозначный вопрос, связанный с множеством трудностей и подводных камней. В этой статье мы рассмотрим некоторые аспекты, которые помогут пролить свет на эту сложную тему.

Несовершеннолетний ребенок наравне с любым взрослым человеком может стать собственником жилой площади в тех случаях, когда состоялась одна из следующих сделок: дарение, покупка (в том числе и покупка доли в квартире), приватизация муниципальной собственности, передача по наследству. Но в отличие от взрослых граждан РФ несовершеннолетние дети не могут совершать какие-либо операции со своей собственностью (например, самостоятельно продать долю квартиры) – все это находится под контролем органов опеки и попечительства.

Приобретение детьми жилой площади в собственность по итогам приватизации может вызвать особые сложности. В соответствии с российскими законами, все прописанные и фактически проживающие в приватизируемом помещении несовершеннолетние дети являются обязательными участниками приватизации и, причем в равных долях.

Если на приватизируемой территории проживают мать, отец и двое несовершеннолетних детей, то каждый член семьи получает в собственность 1/4 общей площади квартиры. Взрослый человек вправе нотариально отказаться от участия в бесплатной приватизации, однако, не в пользу кого-то из членов своего семейства. Его доля в равных частях разделится между всеми другими участниками приватизации. В этом случае каждый станет собственником 1/3 части жилья. Но дети не могут отказаться от участия в процедуре приватизации. Кроме того, за ними сохраняются права на бесплатную приватизацию после совершеннолетия, то есть, согласно законодательству РФ дети могут быть участниками приватизации дважды – один раз до и один раз после совершеннолетия.

Также нельзя выписать ребенка из квартиры перед процедурой приватизации. Это расценивается, как нарушение прав несовершеннолетнего, поскольку его фактическое проживание в квартире легко доказывается (непосредственно на момент приватизации).

На сегодняшний день главные камни преткновения в сделках с недвижимостью (продажа доли квартиры, части дома и т.д.) и ребенком-собственником связаны с периодом становления законодательной базы РФ (начало 90-х годов). Основной закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят в 1991 году. И только 11.08.1994 г. закон вышел с поправкой, согласно которой в число собственников приватизируемой квартиры обязательно должны быть включены все несовершеннолетние дети, приписанные на этой жилплощади (в предыдущей редакции это было необязательно).
В результате, в 1991-1994 г.г. появилось много приватизированного жилья, с прописанными на момент приватизации, но не являющимися собственниками детьми.

Продажа доли квартиры или всей приватизированной жилой площади без предоставления несовершеннолетнему ребенку равноценного возмещения заканчивается, как правило, судебным разбирательством. Достигнув совершеннолетнего возраста, дети могут подать иск в суд, потребовав признать приватизацию недействительной с целью включения их в число участников собственности. По словам руководителя юридического отдела агентства недвижимости « АВГУСТ» , по результатам судебной практики видно, что суд требования детей считает законными, а проведенные сделки (долевая покупка квартиры, срочный выкуп долей и прочие) недействительными, в результате чего выселяются покупатели. Следует заметить, что риэлторские конторы зачастую используют законные способы для решения этой проблемы.

Пути решения сложных вопросов

Ситуация 1. Вам предстоит выкуп долей жилого помещения, на момент приватизации которого в число собственников не были включены несовершеннолетние дети. В данном случае выход может быть следующим: на имя этого ребенка можно купить долю в квартире, равноценную той, которую он мог иметь при включении его в число собственников на момент приватизации продаваемой недвижимости. Для осуществления данной сделки должно быть разрешение органов попечительства и опеки.

Ситуация 2. Во время продажи квартиры, в число собственников которой в процессе приватизации не включен несовершеннолетний ребенок, его родители либо близкие родственники могут оформить на его имя дарственную на свое жилье (или на его определенную долю). При этом подаренная часть не должна быть меньше той, которую ребенок мог иметь в продаваемом жилом помещении. Для осуществления данной сделки должно быть получено разрешение от органов опеки и попечительства.

Ситуация 3. Если Вы подумали: «Куплю долю в квартире или дом, квартиру, часть дома», Вы должны отдавать себе отчет в том, что ребенок, не включенный в момент приватизации в число собственников данного недвижимого имущества и достигший на момент заключения сделки купли-продажи совершеннолетия, может подать в суд заявление о нарушении его прав в процессе приватизации жилья. В этом случае, прежде чем купить долю квартиры или прочую жилую недвижимость, необходимо, чтобы особа, чьи права на собственность были ущемлены, подала заявление о том, что ей известно о нарушении и предстоящей сделке купли-продажи. Также в заявлении должно быть указано, что никаких материальных претензий к покупателю в связи с этой ситуацией не возникает.

Бывают случаи, когда во время продажи жилья граждане, нарушение чьих прав имело место при приватизации, получали материальную компенсацию в соответствии с причитающейся им долей в праве собственности на жилье.

Исходя из практики, если не представляется возможным решить такой щепетильный вопрос одним из вышеуказанных способов, то, как бы заманчив и выгоден не был срочный выкуп долей или покупка всей квартиры /дома, от этой идеи лучше отказаться.

Продажа и покупка доли в квартире на имя ребенка

Еще один вариант, когда дети могут стать собственниками жилой недвижимости – долевая покупка квартиры (приобретение целой квартиры, дома) с оформлением приобретения на имя ребенка. При этом оплата налогов и коммунальных платежей ложится на плечи законных представителей несовершеннолетнего (родители, опекуны), но распоряжаться собственностью ребенка, осуществлять такие операции, как продать долю в квартире, сдать в наем и т.д. – родители или опекуны могут лишь при наличии разрешения из органов опеки и попечительства.

Перед тем, как оформить полностью жилое помещение на несовершеннолетнего ребенка необходимо знать обо всех плюсах и минусах такой сделки.

Положительные стороны: на жилье невозможно наложить какие-либо взыскания, его нельзя принудительно продать, заложить, то есть с такой квартирой практически нельзя проводить какие-либо операции.

Отрицательные стороны: квартиру невозможно продать без получения разрешения от органов попечительства и опеки, которые могут посчитать неубедительными довольно серьезные доводы с точки зрения отца или матери. Например, если возникнет острая необходимость в денежных средствах для лечения близких родственников, пропитания или для оплаты образования и родители пожелают приобрести квартиру меньшей жилплощади, а оставшиеся деньги израсходовать на семейные нужды, добыть разрешение из опекунских органов практически не представляется возможным. Какое бы ни было предпринято действие со стороны родителей с собственностью ребенка – это все находится под контролем органов опеки и попечительства.

По словам одного риэлтора  , в его практике произошел случай, когда мать с сыном, будучи собственниками московской квартиры, снялись с регистрации и эмигрировали в Америку. Там они получили гражданство США, на протяжении нескольких лет снимали квартиру и начали строительство собственного жилья. В какой-то момент было принято решение продать квартиру в Москве, а деньги вложить в строящуюся недвижимость в Америке. Как уже говорилось, квартира не может быть продана без разрешения опекунских органов. А так как ребенок числился собственником московского жилья, необходимо было получить это разрешение, хотя мальчик уже на то время являлся подданным Америки.

В данном случае органы опеки потребовали предоставить доказательства, что у несовершеннолетнего ребенка есть доля недвижимости в Америке, равнозначная московской доле. К счастью, возведение собственного жилья находилось на том этапе, когда оказалось возможным выделение доли на ребенка. Курьерская служба доставила в Москву необходимые документы на английском языке. Они были официально переведены и переданы в органы попечительства и опеки. Покупатель, предупрежденный о непредвиденной заминке, согласился подождать.

Данный пример очень хорошо показывает, насколько непросто решаются вопросы, касающиеся собственности на недвижимое имущество для несовершеннолетних граждан.