Библиотека юриста


Главная » Статьи » Сделки и договоры » Сделки с недвижимостью

Проверка квартиры (дома) при покупке

Как проверить квартиру (дом, земельный участок) при покупке ?

Ко мне часто обращаются с просьбой проверить документы при покупке какой-либо недвижимости. И нередко задают такие вопросы : "А есть ли у вас лицензия, а будете ли вы гарантом сделки, а будет ли заключен договор о проведении экспертизы документов ? и т.п" . Так вот, сразу хочу прояснить кое-какие моменты. Ни я, ни кто-либо другой (риелтор, адвокат, юр.компании и т.п.) по существующему законодательству никакой ответственности ( если только в пределах репутации ) за "чистоту" проверяемой сделки не несут и не могут нести в силу закона. И никакие гарантийные и тому подобные обязательства, выдаваемые посредниками, Вам не вернут утраченных денег или недвижимости. Эта услуга может носить только консультационный характер. Конечно она может быть оформлена договором, только Вам от него проку никакого в случае возникновения препятствий.

Юрист может написать заключение о текущем состоянии квартиры и сделать анализ возможных рисков при ее приобретении. Такой документ является позицией конкретной компании (или конкретного лица) по этому вопросу. Другое агентство или другое лицо, теоретически, может вынести иное заключение. В случае возникновения спорных ситуаций, данный документ будет вспомогательным в судебных разбирательствах, но опираться только на него невозможно, так как такая бумага не является нормативным правовым актом.

Сегодня многие агентства недвижимости активно рекламируют «проверку юридической чистоты сделки»
Зачастую несведущий в таком деле покупатель не понимает, что это такое, но уверен - если он заплатил за предоставление данной услуги, значит, может спать спокойно в приобретенном жилье. А зря.

В рекламных объявлениях можно увидеть подобное содержание: " проводим экспертизу документов при покупке квартиры","100 % гарантия проверки документов" и т.д. Ну, в интернете всего хватает и рекламного пустозвонства тоже.Следует обратить внимание,что под юридической экспертизой принято понимать правовой анализ информации об объекте недвижимости и его владельцах, с целью выявления юридических рисков, связанных с законными основаниями для оспаривания права собственности на этот объект в будущем.

Мало того, 100 % гарантом не может быть и сам продавец, и не по злому умыслу. Определенные риски в сделках с недвижимостью в нашей стране все равно остаются. К сожалению, это несовершенство законодательства. Но это не означает, что не стоит обращаться к юристам. Они хоть помогут вам не остаться без денег в случае возникновения осложнений со сделкой.

Во-первых, сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (например, если продавца признают недееспособным на момент заключения сделки). При этом наступает т. н. двойная реституция, когда обе стороны возвращают полученное в результате сделки: покупатель — квартиру, продавец — деньги.

Эта ситуация может стать для покупателя еще печальней, если в целях экономии на платежах в договоре была указана заниженная стоимость сделки. В этом случае вернуть свои деньги целиком практически невозможно. Более того, разница между реально полученными деньгами и теми, что придется возвращать в случае расторжения сделки, сама по себе может стать сильным искушением для продавца, даже если он с самого начала и не задумывал никаких «фокусов». Именно поэтому юристы советуют покупателям отражать в договоре реальную стоимость квартиры.

Во-вторых, покупатель может вдруг выяснить, что оказался жертвой откровенного мошенничества, например, «купив» квартиру у ложных хозяев, по фальшивым документам и т.д. В этом случае безвозвратно пропадают все отданные аферистам деньги.

Хочу обратить ваше внимание: сейчас риелторы берут кругленькие суммы с покупателя за проверку документов и гарантию чистоты сделки. На вопрос «за что?» они отвечают: «Мы проверяем все документы от «А» до «Я». Если риелтор окажется порядочным, дорожащим своей репутацией, он действительно все проверит. Но, если чего-то недопроверит, ничего ему за это не будет, никакой ответственности за сделки по купле-продаже недвижимости сегодня, как я уже говорил, риэлторы не несут.

Поэтому мой совет — абсолютно все документы проверяйте самостоятельно.  Это несложно сделать, если вы более менее разбираетесь в правовых моментах. Если же эта процедура, по каким-либо причинам, вызывает у вас затруднения или Вы просто хоте доверить это дело профессионалу, то обращайтесь помогу . Часто ко мне обращаются покупатели именно из агентств недвижимости, поскольку последние являются заинтересованными лицами в продаже. И это вполне логично.

Как проверить квартиру при покупке, читайте подробную инструкцию далее:

Проверяем продавца
Чтобы убедиться в том, что это действительно тот человек, смотрим паспорт. Впрочем, как говорил Остап Бендер, при нынешнем развитии печатного дела изготовить любой документ не составляет труда. К слову, продавец, являясь владельцем квартиры, может быть не прописан в ней (к примеру, если он владеет несколькими квартирами). Если же прописан, тогда смотрим соответствующую страницу в паспорте.

Если продавец демонстрирует признаки неадекватности или злоупотребления алкоголем и т. п., нужно выяснить, не находится ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, поскольку это значительно увеличивает риск того, что эта сделка впоследствии может быть оспорена (на основании того, что он был недееспособен).

Поэтому потребуйте от продавца соответствующие справки, а лучше самому сопровождать его во время визита в эти учреждения (так вы будете уверены, что справка не куплена). Обязательно пообщайтесь с соседями. После этого у вас должно появиться чувство полной уверенности в том, что продавец — именно тот человек, которым представляется, и никаких неприятных сюрпризов от него не будет.

Проверяем документы на право собственности
Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру (на сегодняшний день выписка ЕГРП), договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации, судебное решение (в качестве документа - основания, многих пугает такое обстоятельство, на самом деле в этом нет ничего страшного и такие ситуации довольно частые). Нельзя иметь дела с копиями, даже нотариально заверенными. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках. Если:

  • продавец является не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариально заверенное согласие всех ее совладельцев;
  • продавец женат или замужем (имеет гражданского мужа или жену), а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается собственностью этой пары. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки;
  • одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, должно быть разрешение опекунского совета на ее продажу;
  • квартира получена по наследству, узнайте у продавца о родственниках умершего владельца квартиры, которые теоретически могли бы претендовать на нее. Такой наследник может обратиться в суд с требованием о восстановлении срока на принятие наследства, например, в связи с тем, что он только недавно узнал о смерти родственника и, соответственно, не мог предъявить свои права в установленный законом срок;
  • квартира продается по доверенности, однозначная рекомендация всех опрошенных специалистов — требовать личной встречи с хозяином квартиры. Опять же если это возможно, хозяин объекта может находиться и за границей, и в другом отдаленном городе. Но если Вы, заинтересованы в объекте, то нужно обратить внимание на  лицо, которое действует от имени продавца и на содержание доверенности, и проанализировать ситуацию. Без знакомства с хозяином и проверки его, к   сделке нужно отнестись более внимательно. 

Идем в ЖЭК или ЖЭУ ( в зависимости от объекта сделки это могут быть и другие организации )
Идеальная ситуация, когда на момент продажи квартиры в ней, кроме продавца, никто больше не зарегистрирован (потом человека придется выписывать через суд). В том, что на момент сделки в квартире (доме) может быть кто-то зарегистрирован, в общем-то, нет ничего страшного, но нужно разбираться с этими лицами и их правами на пользование помещением. Потому что, не во всех ситуациях можно "выписать" этих лиц при смене собственника.  

Сходите вместе с продавцом в ЖЭК за справкой о зарегистрированных в данной квартире (форма №3). Заодно получите выписку с полной историей регистраций в этой квартире, изучите, кто там был зарегистрирован, выясните, почему выписался, при каких обстоятельствах, что с ним сейчас.

Например, человек мог быть временно снят с регистрации из-за отправления в места лишения свободы. Пока он отсутствовал, квартира была приватизирована без его участия. Вы покупаете эту квартиру, а он вскоре возвращается из мест не столь отдаленных и подает иск по поводу нарушения своих прав при приватизации квартиры.

Делаем запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)
Для чего может потребоваться выписка из ЕГРП ?
Прежде всего, этот документ поможет потенциальному покупателю недвижимости выяснить действительную историю объекта, а не только довольствоваться информацией, полученной от продавца, которая зачастую может быть либо искаженной, либо неполной.

Кроме того, выписка из ЕГРП может помочь вам в случае судебного разбирательства. Не секрет, что должники могут "скинуть" принадлежащее им имущество, когда перед ними возникает перспектива судебного процесса, итог которого для задолжавшего очевиден и складывается не в его пользу. Впоследствии судебным приставам остается либо взыскивать копейки, либо прекращать исполнительное производство и возвращать исполнительный лист взыскателю.

Поэтому гл.13 ГПК РФ (при наличии оснований полагать, что ответчик таким образом может избежать ответственности) дает право заинтересованному лицу обратиться в суд с заявлением о применении обеспечительных мер, среди которых наложение ареста или запрет на совершение ответчиком (должником) определенных действий ( ст.140 ГПК РФ). Впрочем, применить эти меры суд сможет, только располагая достоверной информацией о конкретных объектах недвижимости.

Проверяем предыдущие сделки с этой квартирой
Распространено мнение, что если последняя продажа квартиры была более трех лет назад, то она безопасна с точки зрения возможности ее оспорить.
Это не совсем так. Определенные риски все равно остаются, но они неизмеримо ниже, чем при свежих сделках. Если ваш продавец сам недавно купил эту квартиру, это уже повод внимательно изучить обстоятельства этой сделки купли-продажи (продавец, права на квартиру, разрешения и т. д.), поскольку именно она является наиболее опасной с точки зрения попытки оспорить ее в суде.

Например, предыдущий покупатель не проверял своего продавца так тщательно, как надо, и его родственники могут добиться признания сделки недействительной как заключенной в состоянии недееспособности. Или вдруг выяснится, что ваш продавец приобрел квартиру мошенническим путем, обманув ее прошлого хозяина. При некоторых условиях (такие примеры есть) суд может постановить вернуть квартиру пострадавшему, а вы, конечно, должны были бы получить свои деньги назад от продавца, но где он, этот мошенник? Он уже в бегах. Или даже не в бегах, но денег с него все равно не получите.

Конечно все эти советы слишком универсальны, а каждая ситуация по объекту сделки индивидуальна и требует соответствующего подхода к проверке. 

 

Категория: Сделки с недвижимостью | Автор: Евгений Деев (15.04.2014) | Просмотров: 5540