Большая часть жилья в стране находится в общей долевой собственности, соответственно, мы все так или иначе являемся владельцами долей в квартире. Кто - то, объединив усилия, принимает решение купить квартиру в долевую собственность, другие приватизируют жилье в общую долевую собственность с членами семьи.

Некоторые из нас становятся владельцами долей, вступив в наследство наравне с другими наследниками. Естественно, не плохо иметь в собственности даже долю в квартире (комнате), жилом доме. Это лучше, чем не иметь ничего. В связи с этим такие понятия, как «долевая собственность», «сособственник» всем стали хорошо знакомы. Многие ошибочно думают, что собственник доли в квартире (комнате) и собственник квартиры - это понятия идентичные.

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей. Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию».

Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности – это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Владение долей в жилом помещении - это не одно и то же, что владение комнатой. Долю нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле, принадлежащей вам, соответствует какая - то часть в квартире. Доля в квартире может выражаться лишь в виде дроби, например,1/2, 1/5, или 3/16.

Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому можно продать. 

Сделки с долями представляются наиболее сложными, так как при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ. Прежде чем продать свою долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности.

Закон требует известить долевых сособственников в письменном виде о Вашем намерении продать свою долю в квартире с указанием цены и других условий продажи. Доказательством получения такого извещения могут послужить ответы сособственников, удостоверенные нотариально, либо в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа, а также Свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности извещения продавца.

Сособственники в течение одного месяца должны приобрести предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами. В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников хочет продать свою долю, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей, и в уклонении от получения извещения о продаже доли.

Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли, на самом деле не собираясь этого делать. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы, и приходится все начинать сначала.

Еще большую сложность на практике могут создать случаи, когда сособственники не проживают в квартире (комнате), а их адреса не известны. С точки зрения закона для соблюдения требований ст. 250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

В случае признания участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим, и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено.

Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли в квартире приходят юристы (риэлтоы). Несмотря на то, что порядок продажи доли достаточно подробно сформулирован в ст.250 ГК РФ, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением установленного ст. 250 ГК РФ порядка.

При продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный 3-месячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением его права.

Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже долей в квартире. Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Это объясняется тем, что регистрирующий орган по своему усмотрению может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли, помимо предоставленных нами на регистрацию.

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупают доли в квартирах. Ни для кого не секрет, что большая часть долей в Москве и области приобретается сейчас с целью получения регистрации по месту жительства, хотя о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой 1/20, 1/50 1/100 Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской на малые доли.

С регистрацией по месту жительства у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство (на сегодняшний день выписку из ЕГРП) на право собственности. Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями за частую бывает не просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть, будут учитываться следующие обстоятельства:

• имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;
• есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;
• финансовое положение и многое другое.

Может получиться так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. А тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.

Вселяясь в квартиру с семьей, следует так же учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому я рекомендовал бы покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут там в дальнейшем прописываться и проживать. Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумней приобрести ее по 1/6 на каждого.

И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли порой бывает единственным выходом из сложившейся ситуации.

Давайте вернемся к юридической стороне вопроса и попробуем досконально разобраться в тонкостях данного вопроса.

Для начала стоит определить, что же является долей в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей.

Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго. При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго и при соблюдении определенных формальностей, о которых сказано ниже).

Другой случай долевой собственности возникает в ситуации наследования, по завещанию либо по закону, если наследников более одного. И сегодня на рынке присутствуют квартиры, изначально приобретенные лицами, не состоящими в браке, в долевую собственность (так называемые гражданские супруги либо просто люди, не состоящие в родственных и иных отношениях). Цены на недвижимость сегодня столь высоки, что заставляют людей искать выход в совместной покупке.
Закон достаточно четко определяет права и обязанности сособственников, нас интересует в первую очередь то, что связано с моментом перехода права собственности другим лицам.

Итак, если Вы продавец доли, то важно знать, что Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки. То есть, прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, Вы должны убедиться, что второй собственник согласен с продажей и не претендует на покупку. Для этого, если отношения позволяют, Вы должны получить от него письменный отказ от права покупки Вашей части квартиры, что дает Вам возможность искать покупателей.

Если отношения далеки от идеальных и второй собственник не желает не то что подписывать бумаги, но даже просто обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью. в этом случае нужно направить вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену.

Предложение отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, Вы можете продавать Вашу долю в квартире третьим лицам. Уведомление о вручении будет служить доказательством того, что Вы не нарушили прав другого собственника. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя.

Если все формальности соблюдены, то вы можете спокойно продавать свою собственность.

Если Вы покупатель доли в квартире, то вопрос формальностей для Вас не менее важен. Убедитесь, что продавец все сделал правильно и все необходимые документы имеются, иначе сделка может не пройти регистрацию.
Порой продавцы, в случае если возможности получить отказ или согласие второго собственника у них нет, а обычно с целью «насолить» при натянутых отношениях, предлагают оформить куплю-продажу другим способом, чаще всего через договор дарения (хотя встречаются также договоры ренты или долговые расписки с залогом доли недвижимости) – в этом случае право преимущественной покупки не действует.